卖房人因贷款新政无力置换新房 诉求解除前售房合同被驳回

冯某与邓某签订房屋买卖合同，合同履行过程中，冯某以政府出台“9.30新政”导致卖房换购目的无法实现为由，通知邓某解除合同。邓某诉至法院要求冯某继续履行合同并支付违约金等费用，冯某反诉要求解除合同。一审法院支持了邓某要求继续履行合同的诉讼请求，北京一中院近日二审判决维持原判。

　　法院经审理查明，诉争房屋非冯某唯一住房。冯某在中介公司居间下，将诉争房屋卖给邓某并签订房屋买卖合同及相应协议，约定“出卖人拒绝将诉争房屋出卖给买受人，属出卖人构成根本违约，买受人有权以书面方式通知解除合同，出卖人还应向买受人支付违约金并赔偿居间服务费。如因限购政策导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。”当天，邓某给付冯某定金9万元。2016年9月30日，中国人民银行发布通知，对首套房再启“认贷不认房”的界定标准，买房人购买非首套住房时的首付款比例提高。冯某此后表示不再出售诉争房屋并书写了承诺书，载明因“9.30新政”突发，冯某失去购房资格，所以不再向邓某出售诉争房屋。

　　邓某诉至法院，要求继续履行合同、赔偿违约金及损失，并同意愿意支付全部购房款。冯某认为因中国人民银行发布“9.30”新政，贷款比例发生变化，导致其出售诉争房屋购买别墅的目的无法实现，反诉请求确认房屋买卖合同已解除。

　　一审法院认为，“9.30新政”系国家为调控房地产市场出台的政策，该政策的出台直接影响买房人购房时需要负担的首付款比例，但并不对房屋出售人能否出售房屋产生影响。冯某认为新政出台属于情势变更导致协议无法继续履行，以此为由拒绝履行合同义务，并要求解除房屋买卖合同及相应协议，该反诉请求既不符合合同约定，也不符合法律规定，故对该反诉请求不予支持。现邓某已通过购房资格审核，按照合同及协议约定，冯某应继续履行合同。因冯某拒绝出售房屋后，邓某未行使合同解除权，故其不能依据合同约定要求冯某支付违约金及赔偿相应费用。

　　冯某不服判决，上诉至北京一中院。其主张“9.30新政”属于情势变更情形，由此导致自己卖房换购目的无法实现。北京一中院经审理认为，具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准。本案中，“9.30新政”政策的出台并未对冯某出售房屋构成障碍，也并不影响其获取房价款的合同目的，并非影响涉案合同成立和履行的重大变化，故“9.30新政”不属于情势变更情形。另外，涉案房屋不属于不适于强制履行的债务标的。涉案合同中约定的定金条款并非解约定金条款，冯某无权以双倍返还定金为代价解除合同。

　　据此，北京一中院判决驳回上诉，维持原判。