【裁判要旨】
违章建筑买卖合同被确认无效后，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且该损失与对方当事人之过错行为存有因果关系；核心是效力、损失、过错和因果关系四个要素。
【案号】
一审：（2015）顺民初字第07541号
二审：（2015）三中民终字第11075号
【案情】
原告李某。
被告左某。
左某为北石槽镇北石槽村村民；李某为海淀区居民。2013年7月23日，左某和李某签订《协议书》两份，其一为：经双方协商，村委会研究，同意左某将房产转让给李某，村委会收取管理费5000整，此协议书生效。”其二为：经村委会研究，同意李某同志长期使用左某房产，面积402平方米，每平方米收土地使用费30元”。两份协议均有李某、左某签字及北石槽村委会章。2013年7月30日，左某、李某签订《房屋出让书》，内容为：“左某收到李某交来人民币65万元整，自愿将本人位于北石槽村关坑北，房产交李某永久使用，并自愿放弃此房屋所有权、使用权、继承权及一切与此房屋相关权利。声明人：左某、李某，见证人：李于”，双方及见证人在落款处签名捺印。当日，李某交付购房款65万元，左某将房屋交付给李某。经查，该房为左某所建，位于北石槽村之集体空闲土地上，无集体土地建设用地使用证。2013年9月，涉诉房屋被政府定为违章建筑，并向左某、汪艮生送达《限期拆除通知书》，但未通知李某；2014年5月22日，镇政府向左某、汪艮生送达《催告书》；同月24日，镇政府向左某、李某解释拆除要求。不久，房屋即被拆。经查，涉案被拆房屋建于2011年，经村委会同意，但无审批手续，建筑成本不到30万元，李某在购买涉案房屋后，未对房屋进行过改建。房屋被拆后，李某将左某、村委会诉至法院；请求确认两份合同及协议书均属无效；请求返还购房款，并赔偿房款利息等相应损失。
【审判】
北京市顺义区人民法院经审理后认为，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。涉案房屋因系违建，属不可交易物，故涉案《房屋出让书》、《协议书》均属无效。左某明知房屋建在非宅基地上，不具备合法产权，而将其出卖给李某，负主要过错；李某因未尽谨慎审核义务，担次要责任。法院根据双方所承担的责任比例，确定左某应返还李某70%的购房款；村委会收取的费用全额返还；李某主张的连带责任、借款利息、误工费、精神损失费、交通费等，均不支持。判决：1、李某与左某签订的《房屋出让书》、《协议书》无效；2、左某返还李某房屋出让款455 000万元；3、村民委员会返还李某土地使用费、管理费共计17 060元；4、驳回李某其他诉讼请求。
李某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
北京市第三中级人民法院审理认为，本案争议焦点是合同效力及其后续问题处理。鉴于涉案房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案买卖协议均属无效。其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。鉴于左某违章建房出售，其过错程度明显；但李某亦未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故李某是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与李某之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故左某应自行承担建筑成本损失；一审法院以购房价款为基数确定责任份额不当。但因涉案房屋已实际交付使用，依公平原则，李某应支付一定使用费用，二审法院根据案件具体情况，酌定5万元。据此，二审改判：维持一审法院认定合同无效和村委会返还管理费的判项，改判左某返还李某房屋出让款60万元，其他请求驳回。
